Copropriétaire

On parle de copropriété dès qu’il y a au moins deux propriétaires dans le même immeuble.

La copropriété gère et organise la vie d’un immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Pour comprendre la copropriété, il faut bien distinguer LES PARTIES PRIVATIVES des PARTIES COMMUNES. Tout immeuble ainsi divisé est soumis au régime de la copropriété organisé par la loi du 10 juillet 1965.

Chaque propriétaire dispose d’un lot de copropriété composé d'une PARTIE PRIVATIVE (Appartement, cave, cellier, garage, place de parking...) dont le propriétaire en a la propriété et la jouissance exclusive et d'une QUOTE-PART DE PARTIES COMMUNES (ou tantièmes de copropriété*).
Les parties communes sont la propriété indivise de tous les copropriétaires. L’ensemble des copropriétaires en a la jouissance.

*Les tantièmes sont fixés par l’état descriptif de division, annexé au règlement de copropriété

Il existe 2 catégories de parties communes

• LES « PARTIES COMMUNES GÉNÉRALES »  qui concernent l’ensemble des copropriétaires
  (ex le terrain de la copropriété, les espaces verts, à l’exception de ceux qui seraient privatifs, les compteurs généraux (électricité - eau - gaz)
• LES « PARTIES COMMUNES SPÉCIALES » qui concernent seulement certains copropriétaires
  Par exemple : le toit de chaque bâtiment, l’ascenseur de chaque bâtiment

C’est un document écrit qui s’impose :

• à toute personne copropriétaire d’un lot de la copropriété
• à tous les acquéreurs successifs de chacun des lots de la copropriété et à tous les occupants de l’immeuble (copropriétaires comme locataires)

Il comprend 2 parties :

• l’état descriptif de division qui liste les lots et leurs tantièmes
• le règlement qui définit les parties privatives et communes et fixe les règles de la vie de la collectivité (droits et obligations des copropriétaires, règles de fonctionnement de la copropriété, clé de répartition, calcul des tantièmes...)

Les copropriétaires constituent le syndicat des copropriétaires qui se réunit au moins 1 fois par an pour une Assemblée Générale (AG). En séance, les copropriétaires :

• Élisent le Conseil Syndical
  Le Conseil Syndical assure le lien entre les copropriétaires et le Syndic dont il contrôle la gestion. Il est consulté par le Syndic et peut obtenir de l’AG une délégation de pouvoirs pour prendre seul certaines décisions.
   
• Mandatent le Syndic
  Le Syndic exécute les décisions prise en AG, gère l’entretien des parties communes, veille au fonctionnement des services collectifs et fait exécuter les travaux d’urgence. Il engage les gros travaux avec l’accord de l’AG ou du CS en vertu d’une délégation de pouvoir, tient la comptabilité du syndicat et convoque l’AG.

Son mandat

Sa désignation est obligatoire. Son mandat est formalisé dans un document écrit, approuvé par l’Assemblée Générale, qui définit :

• la durée de sa mission
• les prestations de gestion courante
• les prestations hors gestion courante
• sa rémunération

Ses missions

Il exécute les décisions de l’Assemblée Générale, sous le contrôle du Conseil Syndical.

ADMINISTRER LA COPROPRIÉTÉ

• Tenir la comptabilité du syndicat
• Élaborer, avec le Conseil Syndical, le budget prévisionnel nécessaire au fonctionnement de la copropriété
• Appeler les provisions de charges et leur régularisation annuelle
• Payer les différents fournisseurs
• Recouvrir les impayés
• Convoquer l’Assemblée Générale

GÉRER L’ENTRETIEN COURANT DES PARTIES COMMUNES

• Veiller au fonctionnement des services collectifs
  (entretien des ascenseurs, du chauffage central, des ordures ménagères, des espaces verts, etc)
• Souscrire aux contrats d’assurances
• Exécuter les travaux d’urgence. Il engage de gros travaux (ravalement de façade, toiture, installation d’ascenseurs...) avec l’accord de l’Assemblée Générale

REPRÉSENTER LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES AUPRÈS DE TOUTES LES INSTANCES

Copropriétés voisines, mairie, autorisations administratives pour travaux, entreprises, justices en cas de litige...

Le conseil syndical est un véritable relais entre le syndic de copropriété et les copropriétaires. Il joue un rôle crucial dans la bonne gestion de la copropriété, en accompagnant le syndic dans sa mission de gestion et en se rendant disponible envers les copropriétaires. Le conseil syndical représente donc un acteur important de la vie de votre copropriété.

Qui peut devenir membre ?

Seuls les copropriétaires d'un ou plusieurs lots de la copropriété peuvent en être élu membre, exception faite du syndic, son conjoint, partenaire pacsé, de ses ascendants, descendants et préposés ou employés.
Les membres sont élus lors de l’assemblée générale, pour une durée ne pouvant excéder 3 ans renouvelables.

Quelles sont ses principales missions ?

• Assister le syndic : Le conseil syndical assiste le syndic de copropriété dans sa gestion courante en étant le relais entre les copropriétaires et le syndic. Il donne son avis et peut faire remonter d’éventuels problèmes constatés.
• Rôle consultatif : Le conseil syndical est consulté dans le cas de passation de marchés dépassant un montant fixé par l’assemblée générale des copropriétaires. Il participe également aux préparatifs de l’assemblée générale avec le syndic, notamment l’établissement de l’ordre du jour.
• Rôle de contrôle : Le conseil syndical veille à la bonne gestion notamment de la comptabilité, des dépenses et budgets de la copropriété, en collaboration avec le syndic.
• Information des copropriétaires : Chaque année, le conseil syndical rend compte de sa mission devant l'Assemblée Générale des copropriétaires. Un compte rendu, qui sera présenté en assemblée générale, est transmis en même temps que la convocation à l'assemblée générale.
• La délégation de pouvoirs : Les copropriétaires peuvent décider d’étendre les pouvoirs des conseillers syndicaux ponctuellement et dans les limites d’un cadre strict et précis, au moyen d’un vote à la majorité absolue lors de l’assemblée générale.

Une collaboration étroite entre le syndic et le conseil syndical est la clé d’une copropriété bien gérée et entretenue.

On distingue 2 catégories de charges dont les dépenses sont réparties au prorata des tantièmes de copropriété (ou clé de répartition) définis dans le règlement de copropriété.

• Les charges des parties communes

Dépenses de conservation du bâti gros œuvre (façades, toitures, escaliers, canalisations...)
Dépenses d’entretien courant comme les contrats d’espaces verts, le ménage...
Dépenses d’administration comme les honoraires de Syndic, les primes d’assurance...

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• Les charges des équipements et services collectifs

Ascenseurs (électricité, contrat de maintenance et travaux)
Portail
Chauffage collectif
Antenne collective

Calcul des charges

1. Lors de l’Assemblée Générale le budget prévisionnel destiné à couvrir les dépenses courantes de l’année à venir est voté.
2. La quote-part de chaque copropriétaire est établie en fonction des tantièmes et de la nature des charges (appelé aussi clé de répartition).
3. À la fin de l’exercice comptable, le Syndic effectue la répartition des charges. Il fait la différence entre le budget prévisionnel et les dépenses engagées.
4. Le Syndic joint à la convocation de l’Assemblée Générale, le décompte de charges sur lequel apparaît le montant de la répartition des charges.

L'appel de fonds trimestriel

Chaque trimestre, vous recevez un appel de fonds dont le montant à régler correspond à votre quote part du budget prévisionnel. 

Le solde du compte annuel

En fin d'année, vous recevez un bulletin de régularisation de charges. Il présente le calcul entre les dépenses engagées et les montants déjà réglés et le solde restant dû ou à percevoir si le solde est créditeur ou débiteur.