La vente HLM

• sont construits ou acquis depuis + de 10 ans, et construits ou acquis depuis plus de 15 ans si financement PLS
• sont détenus en pleine propriété par le bailleur
• répondent à des normes d’habitabilité minimales (annexe 1 à l’article R443-11 CCH) et sont suffisamment entretenus
• répondant à des normes de performance énergétique fixées par décret : décret du 26/12/2014 et décret du 28/12/2015
• ne réduisent pas de manière excessive le parc de logements locatifs sociaux de la commune (cf. Article 55 de la loi SRU).

Lorsque vous faites l'acquisition d'un logement HLM, celui-ci reste assimilé à un logement social pendant 10 ans à compter de leur vente (Art L443-15-7 du CCH).

Condition de base : un seul logement social par personne

Une même personne physique ne peut se porter acquéreur que d’un seul logement social (vacant ou occupé) auprès d’un bailleur social. Cette interdiction n’est pas limitée dans le temps.

L’acquisition d’un nouveau logement social est tout de même possible si la personne physique a revendu le logement précédemment acquis, en cas :

1. de mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de soixante-dix kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le logement,
2. de logement devenu inadapté à la taille du ménage,
3. de séparation du ménage.

En tant que locataire, vous pouvez acquérir le logement que vous louez si vous l’occupez depuis au moins deux ans.

Votre conjoint, partenaire pacsé et concubin ou le conjoint, partenaire pacsé et concubin de votre descendant, peuvent également acquérir de manière conjointe avec vous, un logement occupé, à votre demande. Le ménage reste soumis à la condition de ressources (plafonds PLS).

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L’acquéreur qui souhaite revendre son logement dans les 5 ans qui suivent l’acquisition, est tenu d’en informer l’organisme qui peut se porter acquéreur en priorité.

La garantie de rachat

Par cette garantie, l’organisme Hlm vendeur s’engage à racheter (ou à faire racheter par un organisme HLM par le biais d’une convention) le logement à un montant minimum. Cette garantie est sécurisante dans le cas où l’accédant se trouverait en difficulté au cours des 15 années suivant l’acquisition du logement. En PSLA comme en accession sociale, le délai de 15 ans est à compter de la signature de l’acte de vente authentique et non à la date d’entrée dans les lieux de l’accédant.

L’accédant doit respecter trois conditions pour bénéficier de la garantie de rachat :

• le bien acheté ne pas être sorti du patrimoine de l’accédant,
• il doit constituer sa résidence principale
• la demande de rachat de la part de l’accédant doit être formalisée, avec l’envoi d’une lettre recommandée à l’organisme avec accusé de réception.

Combiné à l’assurance revente, ce dispositif assure une forte sécurisation financière de l’accédant, notamment pendant les 10 premières années. Sous réserve que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, la garantie peut être mise en jeu, sur demande de l’acquéreur ou du co-acquéreur. Cette garantie peut être utilisée dans les 15 ans à compter de la date d’achat ou, dans le cas de la location-accession, de la date de levée d’option.

La garantie de rachat, est intégrée dans le contrat de vente (et dès le contrat de location-accession pour l’accédant en PSLA). C’est donc un engagement contractuel que prend l’organisme vendeur à l’égard de l’acquéreur.

La garantie est applicable pendant 15 ans à compter de la vente. La garantie de rachat définit un niveau de prix minimum garanti évoluant dans la durée :

• pendant les 5 premières années après l’acte de vente du logement, le montant est fixé à hauteur de 80% de la valeur initiale d’acquisition pour l’accession sociale et à 100% pour les logements PSLA,
• à partir de la sixième année et jusqu’à la quinzième année, ce montant peut être minoré de 1,5% de la valeur initiale du bien immobilier par année écoulée dans le cadre d’une accession sociale, et de 2,5% en PSLA.

L’accédant doit manifester une réactivité minimum, sa demande devant intervenir dans un délai de 12 mois à compter de la survenance du fait générateur.

La mise en œuvre de la garantie peut être demandée par l’accédant dans les 6 cas suivants :

• le décès (toutes les causes),
• la mobilité professionnelle,
• le chômage d’une durée supérieure à un an,
• l’invalidité,
• le divorce,
• la dissolution d’un pacte civil de solidarité.

La garantie de relogement

La garantie de relogement assure au ménage accédant de bénéficier, sous certaines conditions, d’une offre de relogement dans un logement locatif Hlm, de la part de l’organisme Hlm vendeur ou d’un organisme Hlm avec lequel il aura conclu une convention. La garantie porte sur une durée de 15 ans.

L’objectif visé est ici d’assurer, en cas d’échec dans la phase d’accession à la propriété, un relogement du ménage dans des conditions satisfaisantes en termes de qualité de logement et de niveau de loyer.

Selon les formules proposées par les organismes, cette garantie de relogement peut prendre diverses formes :

• une garantie avec maintien dans les lieux de l’accédant (ce qui implique la mise en œuvre d’un rachat par l’organisme locatif). Cette solution peut se décliner en cas de chômage par exemple. Elle peut s’avérer inefficiente en cas de divorce.
• une garantie sans maintien dans les lieux, avec une offre de relogement dans un autre logement du patrimoine locatif.

Le choix entre les deux modes de relogement pourra donc se faire au moment où la garantie sera actionnée et en fonction du souhait du ménage. Il est à noter que certaines coopératives d’Hlm prévoient de réserver le maintien dans les lieux dans le cas de maisons.

La mise en œuvre de la garantie de relogement se fait :

• à la demande de l’accédant ou de son conjoint,
• selon les mêmes modalités et à la suite des mêmes faits générateurs que la garantie de rachat, à l’exception de la mobilité géographique. Les organismes d’Hlm ne sont en effet pas toujours en mesure de proposer un relogement en locatif à plus de 70 kilomètres du lieu d’implantation du logement.

En accession sociale, il est fait obligation aux accédants d’avoir signé une promesse de vente de leur logement au moment où ils sollicitent la garantie de relogement. Cette promesse peut avoir été conclue avec un particulier ou, dans le cadre de la garantie de rachat, avec un organisme d’Hlm. Deux points méritent d’être soulignés :

• le respect de la réglementation Hlm, et notamment des conditions de ressources : les revenus du ménage doivent être inférieurs aux plafonds Hlm en vigueur. En PSLA, les plafonds à respecter sont les plafonds PLUS. En accession sociale, il s’agit des plafonds PLS.
• la réponse à des offres de relogement formulées par le bailleur : l’organisme d’Hlm s’engage à proposer au ménage trois offres écrites de relogement dans le parc locatif social « correspondant à ses besoins et ses possibilités » dans un délai de trois mois en accession sociale et six mois en PSLA à compter de la mise en jeu de la garantie. L’accédant dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour se prononcer.

Passé ce délai, l’organisme se trouve déchargé de sa garantie de relogement. Dans le cadre d’un Psla, les offres de relogement proposées sont dispensées de la procédure d’attribution Hlm (art. 27-1 de la loi du 12 juillet 1984 définissant la location-accession) dès lors que le maître d’ouvrage est un organisme d’Hlm.